Stawki Czynszowe Sugerowane
Artykuł został napisany w roku 2016. Od tego czasu rynek podlegał znacznym zmianom. Początek roku 2019 to ofensywa operatorów dla pozyskania największej liczby lokalizacji pod budowę stacji bazowych a szczególnie wysokich wież. Powodowane jest to rosnącą świadomością społeczną ryzyk związanych z tzw. smogiem elektromagnetycznym, rosnącą liczbą protestów i coraz większymi problemami z pozyskaniem lokalizacji. Operatorzy próbują w ten sposób zarezerwować na przyszłość największą możliwą liczbę lokalizacji. Wzrasta też świadomość ekonomiczna co powoduje, że niskie czynsze to coraz rzadziej spotykane zjawisko na krajowym rynku najmu. Wkrótce, na większości lokalizacji stacji bazowych zagości technologia 5G. Powyższe powoduje, że stawki dynamicznie rosną a wynajem gruntu lub części nieruchomości stanowi coraz bardziej atrakcyjną formę rentierskiej lokaty kapitału.
Nowe : http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2024
Stawki 2023: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2023
Informacje o trendach 2022: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2022
Ważne zmiany na rynku 2021 (dotyczy umów z Play i Plus) - zalecamy lekturę : http://www.uptrend.com.pl/zmiany-przeczytaj-zanim-podpiszesz-umowe
Nasza strona dociera do większości osób podpisujących nowe lub przedłużających wcześniej podpisane umowy najmu a zawarte w niej informacje są z sukcesem wykorzystywane w negocjacjach z operatorami, co znajduje potwierdzenie w wypowiedziach przedstawicieli telekomów o wzrostach stawek czynszowych.
Częste pytania czytelników o wysokość możliwych do uzyskania stawek czynszowych skłoniły nas do popełnienia niniejszego opracowania, które będzie stanowiło jeżeli nie prostą odpowiedź, to przynajmniej poradnik dla negocjujących warunki finansowe umów najmu.
Na wstępie warto zauważyć że rynek kształtowany jest przez tych właścicieli obiektów i działek, którzy zgadzają się na proponowane przez operatorów stawki bez odpowiedniego przygotowania do negocjacji, działając po presją bieżącej potrzeby. Takie sytuacje są często wykorzystywane przez operatorów i współpracujące z nimi firmy dla uzyskania niskich stawek, które pozwolą na „oszczędności” pozwalające zaoferować wyższe stawki dla innych lokalizacji należących do bardziej wymagających właścicieli.
Z drugiej strony, polski rynek nieruchomości, szczególnie komercyjnych, jest zarządzany przez firmy profesjonalne mające dobre wyczucie wartości zarządzanych nieruchomości oraz doskonały warsztat negocjacyjny.
Nakreślony wyżej podział rynku nieruchomości powoduje że nie istnieją standardy wysokości stawek czynszowych. Dodatkowo, zarówno operatorzy jak i właściciele nieruchomości nie są chętni do ujawniania wysokości stawek czynszowych stanowiących tajemnicę handlową w świetle zapisów umów najmu. Efektem są znaczne rozbieżności w wysokościach stawek czynszowych. Dla przykładu, lokalizacja w centrum dużego miasta wojewódzkiego może miesięcznie „zarabiać” ok. 6000 złotych, a sąsiednia oddalona o kilkaset metrów już tylko 4000.
Niezmiernie istotnym jest również poznanie znaczenia lokalizacji stacji bazowej w sieci operatora. Operator jest skłonny zapłacić znacznie więcej za lokalizacje dla niego istotne, dla których szacunki przychodów z ruchu telekomunikacyjnego uzasadniają wyższy czynsz. Z pewnością takie lokalizacje są najczęściej w centrach miast, ale za istotne operator uzna również takie, które posiadają wartości unikalne np. jedyny wysoki budynek w okolicy, jedyna działka z możliwością zbudowania wieży, przyjazne sąsiedztwo dla kontrowersyjnej inwestycji. Szczególnie to ostatnie zaczyna nabierać dzisiaj znaczenia. Wzrost świadomości ekologicznej oraz zagrożeń związanych z emisją promieniowania elektromagnetycznego powoduje obawy, które mogą powodować wzrost cen dla niektórych lokalizacji uznanych jako „bezpieczne” dla przeprowadzenia inwestycji. Pojawiają się pierwsze zakazy lokalizowania stacji bazowych na niektórych obiektach, co wpłynie korzystnie na rynek najmu i wysokośc stawek: http://www.uptrend.com.pl/zakaz-lokalizacji-stacji-bazowych-na-szkolach-w-gdansku. Podobnie, obawy przed utratą wartości nieruchomości wzbudzające protesty mieszkańców powodują zwrócenie się operatorów w kierunku lokalizacji wcześniej określonych jako bezpieczne.
Powyższe nie oznacza, że bez szansy na uzyskanie wysokiej stawki czynszu pozostają lokalizacje (działki) wzdłuż dróg czy na dalekich przedmieściach miast. Operatorzy często nie mogą zrezygnować z lokalizacji ze względów radiowych mających wpływ na odległości między lokalizacjami i pozwalających na zapewnienie wysokiej jakości pracy sieci. Część lokalizacji, poza obsługą ruchu jest również wykorzystywana do obsługi połączeń (transmisji) pomiędzy stacjami i ma najczęściej wykonane odpowiednie przyłącze światłowodowe. Dostępność do światłowodu może decydować o ich wartości.
Jako eksperci, których ambicją pozostaje wspieranie właścicieli nieruchomości w negocjacjach przygotowaliśmy garść informacji, które pomogą w znalezieniu „odpowiedniej” wartości stawki czynszowej z opisywanymi wyżej zastrzeżeniami dotyczącymi znaczenia lokalizacji w sieci operatora.
Należy również pamiętać, że uzyskanie w drodze negocjacji sugerowanych, niżej wspomnianych, wysokości stawek wymaga odpowiedniego przygotowania i często specjalistycznej wiedzy. Należy również założyć że sugerowane wysokości stawek będą tymi właściwymi dla 60% lokalizacji a kolejne 20% to lokalizacje o możliwym wyższym i znacznie wyższym potencjale do uzyskania wyższej stawki. Ostatnie 20% to lokalizacje gdzie czynsze będą niższe (np. duża konkurencja lokalizacji lub niższe kryteria wyboru po stronie operatora).
To zaledwie 30% artykułu. Pełna treść udostępniamy zainteresowanym po kontacie mailowym lub telefonicznym.
Temat stawek czynszowych omawiamy równiez w artykułach:
http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-2022
http://www.uptrend.com.pl/5g-a-stawki-czynszowe-2020
http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-umowa-najmu-zapisy-umow-z-komentarzami
http://www.uptrend.com.pl/4000-zlotych-miesiecznie-w-gorzowie
http://www.uptrend.com.pl/okres-najmu-lub-dzierzawy
http://www.uptrend.com.pl/stacje-bazowe-protesty-a-wysokosc-czynszu-
http://www.uptrend.com.pl/wysokosc-czynszu-czyli-jak-szacowac-i-oceniac-ryzyko
http://www.uptrend.com.pl/p4-buduje-siec
http://www.uptrend.com.pl/o-jeden-maszt-za-daleko-janowiec-wlkp
Niniejszym zezwala się na kopiowanie powyższego artykułu i umieszczanie go na innych stronach WWW bądź na drukowanie, bez jakichkolwiek zmian, z obowiązkowym podaniem źródła i jego adresu internetowego.