Poradnik właściciela

• 

Negocjacje warunków umowy

Końcowy kształt umowy najmu jest zwykle wynikiem ustaleń stron. W imieniu operatorów ustalenia takie prowadzą firmy podwykonawcze, szkolone do prowadzenia negocjacji, Każdy przypadek jest inny, różne są oczekiwania wynajmujących jak i operatorów. Za tymi drugimi, stoi jednak wieloletnie doświadczenie wypracowane na mało wymagającym polskim rynku oraz zdobyte na rynkach zagranicznych.

W takiej sytuacji, radzimy zwracać uwagę zarówno na finansowe jak i pozafinansowe warunki negocjowanych umów, szczególnie że umowy są podpisywane na okres wielu, najczęściej dziesięciu lat. W toku trwania umowy, możliwości  zmiany jej zapisów są mocno ograniczone a często niewykonalne bez posiadania specjalistycznej wiedzy.

Radzimy dobrze przygotować się do prowadzonych rozmów, nie ulegać wywieranej presji na podjęcie decyzji oraz uważnie czytać nadchodzącą korespondencję, za przygotowaniem której stoi zwykle sztab ludzi. Nie liczmy na ich dobrą wolę czy "przyjacielską radę". Nie polegajmy na obietnicach nie zapisanych w umowie.

Na koniec radzimy, aby podpisując długoletnią umowę, nie pozostawiać zbyt wiele przypadkowi i wnikliwie przestudiować materiały zawarte chociażby na naszej stronie. Po więcej przydatnych informacji, w formie przystępnych artykułów,  zapraszamy do zakładki "Aktualności" (http://www.uptrend.com.pl/aktualnosci).

Poradnik właściciela

Celem poradnika jest zwrócenie uwagi właścicieli nieruchomości lub ich części wynajmowanych operatorom telekomunikacyjnym na sytuacje i zdarzenia mogące sprzyjać uzyskaniu możliwie najlepszych warunków umów lub ich radykalną poprawę. W wypadku wystąpienia którejkolwiek z niżej wymienionych, zapraszamy do kontaktu. Poradnik nie przedstawia gotowych rozwiązań, gdyż każdy z przypadków należy traktować indywidualnie i poddać gruntownej analizie.

 

• Wizyta akwizytorów reprezentujących operatora lub pracowników operatora

Akwizytorzy to przedstawiciele firm zewnętrznych opłacanych zależnie od wyników negocjacji. Mogą proponować nowe umowy, przedłużenie umowy, nakłaniać do obniżenia czynszu w zamian za przedłużenie umowy. Ich celem jest uzyskanie podpisanej umowy i dostarczenie jej do operatora.  W czasie trwania umowy, mogą się również kontaktować dla uzyskania zgody na różne jej zmiany.  Wynagrodzenie takich firm sięga zwykle kilku (6000) tysięcy złotych za każdą podpisaną umowę. Należy  mieć na uwadze, że cele Wasze i sympatycznego pana lub pani akwizytor są skrajnie różne i dlatego, należy zachować daleko idącą ostrożność i nie polegać na ustnych obietnicach czy deklaracjach np. o braku zgody operatora na nasze warunki. To zwykle element negocjacji.

• Trochę prostej matematyki

Akwizytorzy walczą w negocjacjach o każde sto złotych. Rachunek jest prosty. Przy umowie podpisywanej na 10 lat, każde 100 złotych, o które obniży się czynsz daje 1200 złotych rocznie i 12.000 złotych w ciągu 10 lat.  O tyle samo będzie mniejszy nasz przychód. Prosimy o wykonanie powyższej kalkulacji dla kwot wyższych np. 500 złotych - spodziewana strata to 60.000 złotych.

• Zbliżający się koniec umowy

Umowy są zwykle podpisywane na 10 lat. Zdarzają się często umowy podpisywane na okresy krótsze, tj. 3 lub 5 letnie lub dłuższe np. 25 letnie. Operatorzy zwykle zastrzegają sobie jednostronne prawo wypowiedzenia umowy wcześniej, a możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela nieruchomości mocno ograniczają zapisami umownymi. Większość z zawartych umów operator będzie chciał przedłużyć, sugerując w negocjacjach na przykład konieczność obniżenia czynszu.  Zwracamy uwagę na niekorzystne zapisy powodujące automatyczne przedłużenie umowy (np. na dwa kolejne, 5-cio letnie okresy) w przypadku nie podjęcia działań przed określonym terminem. Ostatnio, operatorzy za pomocą wynajętych, specjalistycznych firm próbują wykorzystać zbliżający się koniec umowy dla zyskania nowych, niższych lub utrzymania obecnych stawek czynszowych. Nie ulegajmy presji - stawki czynszowe rosną a nie maleją. Nie ma "niedochodowych" ani "niepotrzebnych" stacji bazowych!

• Magia dużych liczb

Oferując umowę z operatorem, akwizytorzy zwykle operują stawkami czynszu rocznego (np. proponujemy Pani/-u 12.000 złotych) lub w skali całego okresu umowy np. 10 lat (120.000 złotych). Brzmi to dobrze i na pierwszy rzut oka, robi wrażenie. Należy jednak pamiętać, że czynsz będzie wypłacany  co miesiąc i jego wysokość to ZALEDWIE 1000 złotych.  Nie dajmy się nabrać!

• Uzgodnienia warunków technicznych konstrukcji i instalacji

Warunki te muszą być w pełni zgodne z podpisaną umową. Wszelkie odstępstwa wymagają formy pisemnej. W przypadku nowych umów, istotnym jest uzgodnienie takiego rodzaju konstrukcji i instalacji, który będzie najlepiej harmonizował z budynkiem i otoczeniem. Również, podpisując nowe lub przedłużając umowy, należy wymagać szczegółowych załączników graficznych do umów precyzujących liczbę i rodzaj sprzętu (szafy, anteny z podaniem ich typu) co będzie pomocne w przyszłych renegocjacjach umów. Praktyką jest, że operatorzy przedstawiają bardzo uproszczone rysunki zwykle pokazujące same konstrukcje wsporcze pod sprzęt. Należy zdecydowanie unikać słownych opisów przedmiotu najmu, których późniejsza interpretacja jest trudna.

• Podpisana umowa a inwestycja nie jest realizowana

Często proces inwestycyjny trwa wiele miesięcy. Wymaganym jest uzyskanie pozwoleń (np. pozwolenia na budowę stacji bazowej). Często jednak, operatorzy zmieniają swoje plany budżetowe i opóźniają realizację inwestycji. Rozwiązaniem jest umowne wprowadzenie tzw. opłaty rezerwacyjnej  lub określenie czasu rozpoczęcia płatności czynszu np. 3 m-ce od podpisania umowy ("przejęcie przedmiotu najmu nastąpi nie później niż...."). W przeciwnym wypadku, mamy podpisaną umowę i przez długi czas nie dostajemy ani grosza.

• Wizyta pracowników lub firm podwykonawczych innego operatora niż ten, z którym podpisaliśmy umowę

Zdarza się że operatorzy w ramach optymalizacji kosztów udostępniają swoje instalacje innym operatorom. Służą temu często stosowane zapisy w proponowanych umowach. Taka wizyta zwykle oznacza, że w naszej umowie znajduje się niekorzystny zapis o dopuszczeniu podnajmu, za zgodę na który mogliśmy np. podwoić nasz przychód.

• Raport NIK

W roku 2016 ukazał się raport NIK po kontroli wykonanej przez ten urząd na wielu lokalizacjach stacji bazowych w Polsce. Stwierdzono liczne zaniedbania w zakresie  dotrzymywania przez operatorów standardów środowiskowych (ochrona przed polami elektromagnetycznymi). Raport wykazuje ponadto, że panuje duża dowolność interpretacji zapisów Prawa Budowlanego przy budowie stacji bazowych. Warto przeczytać (link do raportu na stronach NIK : https://www.nik.gov.pl/plik/id,9889,vp,12180.pdf)

 

Nasze Artykuły (zakładka Aktualności)

Stacje bazowe- umowy najmu – artykuł ukazał się w miesięczniku Administrator. Traktuje ogólnie o umowach najmu, ich istotnych elementach, na które warto zwrócić uwagę w toku negocjacji.

Stacje bazowe- umowa najmu, zapisy umów z komentarzami – artykuł omawia niektóre istotne zapisy umów najmu wraz z propozycjami korzystnych zapisów.

Stacje bazowe, bezpieczeństwo inwestycji, na co zwrócić uwagę – artykuł opisuje skutki liberalizacji przepisów i ich konsekwencje dla właścicieli obiektów.

Stawki Czynszowe Sugerowane – artykuł o możliwych do uzyskania stawkach czynszowych

Stacje bazowe. Protesty a wysokość czynszu - aktualizowany artykuł ukazujący skalę protestów przeciwko kolejnym stacjom bazowym i ich wpływ na wysokość stawek czynszu.

Wysokość czynszu czyli jak szacować i oceniać ryzyko - o tym, jak daleko można posunąć się w negocjacjach i jak się samodzielnie do nich przygotować.