Sprzedać działkę czy nie sprzedać?
Cellnex listy pisze...
Tytułowe pytanie, czy sprzedać działkę, to jedno z tych, z którym zwracają się do nas czytelnicy. Szczególnie ostatnio, kiedy to właściciele działek zostali zaszczyceni korespondencją z Cellnexu.
List, stylem godny czasów późnego PRL-u, we wstępie traktuje o szkodnikach psujących geszeft Hiszpanom. Wprawdzie szkodnicy są legalni, ale chcą zarobić na biednych właścicielach na szkodę Cellnexu, który jako jedyny ma prawo do zarabiania.
Tyle wstępu, a teraz przychodzi czas na postraszenie. Otóż Cellnex informuje, że planuje tak przebudować sieć, aby oprzeć ją na „głównie własnych” obiektach. I zagania właścicieli działek do okienka własnej kasy, gdzie przygotują jedyną dobrą ofertę wykupu gruntu. Dzwońcie lub piszcie.
Słowo komentarza
Cellnex zauważył, że trend wzrostów stawek czynszowych jest nieodwracalnie wysoki, szczególnie w ciągu ostatnich dwóch lat. Sposobem na uniezależnienie się od tego zjawiska jest wykup gruntów pod wieżami. Z naszych obserwacji wynika, że oferty wykupu trafiają na podatny grunt tam, gdzie stawki czynszu pamiętają jeszcze te, charakterystyczne dla ubiegłej dekady. Wykup gruntu za sumę stanowiącą równowartość czynszu za 4-5 lat, licząc po dzisiejszych stawkach, to dla Cellnexu dobry interes. Czy jednak, jest tak dobry dla właścicieli działek? Niekoniecznie.
Sugerujemy rozważyć doczekanie do końca umowy i doprowadzenie, w drodze negocjacji, stawki do dzisiejszego poziomu, zarówno pod względem warunków umowy jak i kwoty czynszu. Oferty wykupu będą dalej się pojawiały, jednak ich poziom będzie znacznie wyższy gdyż rządzi tym prosta kalkulacja stopy zwrotu i wartości pieniądza w czasie. Lub prościej: wyższa stawka czynszu=wyższa oferowana kwota wykupu. Coraz częściej, docierają do nas informacje o oferowanych kwotach wykupu w wysokości powyżej miliona złotych (tereny wiejskie).
Jeżeli jesteśmy zainteresowani szybką sprzedażą, urządźmy „konkurs piękności” korzystając również z ofert „szkodników” dla uzyskania godziwej ceny sprzedaży. I nie spieszmy się z decyzją! Pamiętajmy, że firmy trzecie ("szkodnicy") po sfinalizowaniu transakcji kupna, zaoferują grunt Cellnexowi ze swoją , niemałą marżą.
Wzrost cen towarów i usług spowodował, że budowa sieci, a w tym nowych obiektów, staje się coraz bardziej kosztowna. Pomimo znacznej liberalizacji przepisów budowlanych i środowiskowych, budowa nowych obiektów staje się coraz trudniejsza z uwagi na znaczny opór społeczny. Oto kolejny przykład: https://swietokrzyskie.cozadzien.pl/kielce/protesty-maja-sens-sporny-maszt-znika-z-kielc/81161. Wobec dużej skali protestów, wydaje sie prawdopodobnym, że zostaną przywrócone przepisy zaliczające inwestycje radiokomunikacyjne do grona tych, potencjalnie oddziaływujących na środowisko, co wprowadzi ponownie wymóg minimalnych konsultacji społecznych. Docierają do nas sygnały, że również ucierpiał zakres usług utrzymania obiektów sieciowych. Działalność księgowych powoduje, że działki z wieżami zaczynają porastać chwastami.
Skala wykupu działek jest wciąż poniżej oczekiwań Cellnexu, który poszukuje inwestora finansowego dla dalszego prowadzenia biznesu na naszym rynku. Na sprzedaż działek nie decyduje się znaczące grono właścicieli, którzy poświęcili swój czas i energię na wynegocjowanie nowych, lepszych warunków umów. Umowa najmu lub dzierżawy, bez prawa do pierwokupu dla Cellnexu i z dobrym czynszem, to wciąż atrakcyjna inwestycja na dziesięciolecia.
Celneksowy list zawiera też zabawny instruktaż, jak odróżnić dobrą ofertę od tej „szkodliwej”. Dobra to ta, która jest wsparta pełnomocnictwem jedynego słusznego oferenta. Tak, jakby lepsze pieniądze oferowane przez szkodników były jednak gorsze. I dziękuje za udział w rozwoju telekomunikacji w „naszym kraju”…
Jak słusznie zauważają autorzy listu, "szkodników" przybywa i będzie przybywać bo tort jest duży a obecna sytuacja ekonomiczna nie sprzyja słabszym.
W konkluzji : wraz listem od Cellnexu, właściciele przedłużający umowy otrzymali doskonały argument do negocjacji wyższych stawek czynszu lub bardzo wysokiej kwoty wykupu!
Na koniec przykład prostej kalkulacji:
Zakładając, że w roku 2020 podpisaliśmy 10 – letnią umowę najmu działki lub części dachu z niewygórowaną kwotą czynszu w wysokości 2500 złotych oraz stały przyszły wskaźnik inflacji GUS na poziomie 5%, to całkowity przychód z umowy należy szacować na kwotę ok. 460 tysięcy złotych.
Tak wygląda prognoza przyrostu miesięcznego czynszu w kolejnych latach przy powyższych założeniach:
2020- 2500, 2021-2591, 2022-2834, 2023-3327, 2024-3458, 2025-3642, 2026-3715, 2027-3854, 2028-4046, 2029-4248, 2030-4443. Sumując kwoty w kolejnych latach, dochodzimy do wyżej wspomnianej kwoty 460 tysięcy złotych. Idąc dalej, przez kolejne 10 lat (2030-2040) zarobimy kolejne ok. 650 tysięcy złotych a czynsz w 2040 roku to ok. 7300 złotych miesięcznie.
Powyższa, prosta kalkulacja, bazuje na skromnych założeniach stałego i niskiego wskaźnika GUS oraz utrzymania stawek najmu na zbliżonym do dzisiejszego poziomie czyli nie podejmowania ich negocjacji po kolejnych okresach umowy.
Korzystając z powyższego przykładu (2500 w roku 2020 i 3642 w 2025), gdy otrzymujemy w roku 2025 ofertę wykupu za równowartość czynszu za 10 lat (10X12X3642), dostaniemy ok. 437000 złotych za działkę. Kontynuując umowę, otrzymalibyśmy do roku 2035 ok. 600300 złotych. Tym samym, otrzymamy de facto równowartość czynszu za okres niewiele powyżej 7- miu lat.
Wobec powyższego, sprzedaż działki lub praw do umowy rekomendujemy tym, którzy są w stanie zapewnić zwrot z tak pozyskanego kapitału na poziomie znacznie powyżej poziomu inflacji, rezygnując jednocześnie z przychodów w kolejnych dziesięcioleciach.
Wykup działek i umów to dla Cellnexu ochrona przed inflacją oraz innymi, niekorzystnymi zjawiskami na rynku nieruchomości np. ogólnymi trendami wzrostowymi tego rynku.
Powyższe kalkulacje bazują na założeniu 10 letniego okresu najmu a można założyć, że „czas życia” wież czy konstrukcji dachowych to zwykle dobrych kilkadziesiąt lat.
Zainteresowanym dalszym zgłębianiem tematu, rekomendujemy lekturę artykułu w hiszpańskim El economista, z którego wynika, że Cellnex jest tam gotowy płacić 400 tysięcy Euro wspólnotom mieszkaniowym, które sprzedadzą prawa do umowy na 20 lat (https://www.eleconomista.es/telecomunicaciones/noticias/12787796/04/24/cellnex-crea-celland-para-comprar-terrenos-y-azoteas-para-sus-antenas-de-moviles.html).
Polecamy: http://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-i-wykupu-gruntow-2025
