Stawki czynszowe i wykupu gruntów 2026

Miniony rok 2025 był kolejnym korzystnym dla właścicieli obiektów i gruntów z posadowionymi konstrukcjami i instalacjami telekomunikacyjnymi. Miał na to wpływ ogólny wzrost cen na rynku nieruchomości, cen usług, materiałów i energii.

Z naszych obserwacji oraz kontaktu z wynajmującymi wynika, że wzrosła rynkowa świadomość wynajmujących podpisujących nowe i przedłużających istniejące, często już niekorzystne, umowy.

Wynajmujący coraz częściej decydują się na konsultacje proponowanych przez operatorów umów, poszukują wiedzy na ten temat mając na uwadze, że dobrze wynegocjowana umowa to gwarancja korzyści w długim okresie.

Wzrost tej części rynku i osiągane przez wynajmujących sukcesy powoduje, że zmieniają się argumenty w arsenale operatorów telekomunikacyjnych oraz infrastrukturalnych, których zadaniem jest przekonanie do podpisania umowy na warunkach korzystnych dla nich a nie dla właścicieli gruntów i obiektów. Do argumentów w rodzaju : „tylko tyle płacimy”, „zrezygnujemy z lokalizacji”, "mamy chwilowe problemy"  dołączyły, realnie mało skuteczne, próby instrumentalnego zastraszania ustanowieniem służebności gruntowej. Próbuje się też przekonywać właścicieli do sprzedaży gruntów lub umów co nie jest korzystne dla tychże.

Znacząco wzrosła w ostatnim okresie liczba protestów społecznych, co ma związek z obawami o zdrowie, pogorszenie estetyki i co ważne spadek wartości sąsiednich nieruchomości (https://www.uptrend.com.pl/maszty-telekomunikacyjne-protesty).

 

Czego spodziewać się w roku 2026

Prognozujemy znaczny wzrost inwestycji operatorów na terenach miejskich i podmiejskich, gdzie operatorzy muszą dogęszczać sieć dla obsługi rosnącego ruchu telekomunikacyjnego oraz sprostać wymaganiom wynikającym z przydziału częstotliwości, szczególnie dla technologii 5G. Powyższe ma wspierać nowelizacja prawa budowlanego (https://www.uptrend.com.pl/nowelizacja-prawa-budowlanego-i-jej-konsekwencje-w-2026), znosząca obowiązek uzyskiwania pozwoleń na budowę dla inwestycji na istniejących obiektach dla konstrukcji o wysokości do 12m. Na celowniku operatorów znajdą się budynki, hale magazynowe czy domy jednorodzinne w miejscach do tej pory dla nich trudnych inwestycyjnie. Nowelizacja sprawia, że nie będzie praktycznych możliwości oprotestowania takich stacji bazowych przez sąsiadów inwestycji. Niestety, spowoduje pogorszenie estetyki przestrzeni publicznej oraz relacji międzysąsiedzkich.

Konieczność dogęszczania sieci powoduje, że wzrasta znaczenie istniejących stacji bazowych,  co powoduje, że znacznie rosną szanse na zmianę warunków umów na korzystniejsze niż dotychczasowe.

Negocjując umowę w roku 2026 należy pamiętać o tym, że konstrukcja w przyszłości, z dużym prawdopodobieństwem, będzie współdzielona przez kilku operatorów. Podpisywane umowy zawierają zapisy o cesji na podmioty infrastrukturalne (takie jak np. Cellnex i jego spółki córki) a te dążą do podnajmu swoich konstrukcji przez największą liczbę podnajemców:  (https://www.uptrend.com.pl/podnajemcy-a-kwota-czynszu). Powyższe dotyczy zarówno wież jak i konstrukcji na istniejących obiektach. Każdorazowo sugerujemy  zapis o braku zgody na podnajem lub uzależnienie kwoty czynszu od liczby podnajemców, w przeciwnym wypadku wyrazimy zgodę na podnajem bez dodatkowych korzyści wynikających z tego faktu. Kolejny podnajemca to zwykle 15-30% wzrostu czynszu.

Rok 2026 będzie też charakteryzował się dużą skalą modernizacji istniejących stacji bazowych co ma zwykle związek z koniecznością podwyższenia lub wzmocnienia  konstrukcji, dołożeniem i wymianą sprzętu w tym szaf i anten oraz wymianą pionów/ linii zasilających. Więcej na ten temat: https://www.uptrend.com.pl/modernizacja-stacji-bazowej-szansa-na-nowy-czynsz

Podobnie jak w ub. roku (https://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-i-wykupu-gruntow-2025), publikujemy katalog „pułapek” zawartych w proponowanych umowach i zachęcamy do negocjacji zapisów:

 

• Ogólne opisy przedmiotu najmu/dzierżawy, brak projektów i wizualizacji inwestycji (masztów, wież, tras kablowych, sposobów prowadzenia instalacji, rodzaju ingerencji w nieruchomość)
• Brak waloryzacji i/lub odroczony termin pierwszej waloryzacji stawki czynszu
• Brak informacji o terminie, kiedy nastąpi pierwsza płatność czynszu
• Kwartalne a nie comiesięczne płatności kwoty czynszu
• Klauzule prolongacyjne (automatyczne przedłużenie umowy)
• Wydłużony okres umowy (20 lub nawet 30 lat) zamiast max 10 lat
• Prawo do cesji umowy na inne podmioty
• Prawo do podnajmu/poddzierżawy
• Brak korzyści w przypadku współdzielenia sieci przez operatorów
• Prawo do doprowadzenia kanalizacji kablowej (światłowód, zasilanie) przez teren nie będący przedmiotem najmu
• Prawo do składowania konstrukcji na terenie nie będącym przedmiotem najmu
• Nieograniczone prawo do dowolnej modernizacji konstrukcji i instalacji
• Prawo pierwokupu gruntu pod wieżą
• Brak informacji o tym, kto płaci wszelkie daniny wg obecnego stanu prawnego  i przyszłego
• Brak symetrycznego prawa do rozwiązania umowy przez wynajmującego przy nieograniczonym takim prawie dla najemcy

 

Uwaga : w 2026 z uwagi na w/w nowelizację PB, sugerujemy szczególnie zwrócić uwagę na wymóg zawarcia w umowie projektu konstrukcji tak, aby nie być zaskoczonym jej wysokością czy koniecznością wzmocnienia budynku.  W przypadku stacji bazowych na istniejących obiektach i konstrukcji do 12m,  możemy wymagać aby płatność czynszu rozpoczęła się np. 2 miesiące od popisania umowy.

 

Rekomendowane stawki czynszowe 2026:

W zasadzie, podane w ub. roku przedziały stawek czynszowych z zastrzeżeniem tzw. lokalizacji „premium” nie powinny ulec zmianie: https://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-i-wykupu-gruntow-2025 , jednak za wyjątkiem tych, zlokalizowanych na terenach miejskich, gdzie operatorzy będą pod dużą presją rozbudowy i modernizacji sieci dla sprostania wymogom rosnącego ruchu oraz wymaganiom pokryciowym głównie dla technologii 5G i  przy skorzystaniu z dobrodziejstw wyżej omówionej nowelizacji prawa budowlanego.

Po raz kolejny zachęcamy do skorzystania z konsultacji wynegocjowanej umowy u prawnika, który zwróci uwagę na ew. niekorzystne zapisy co pozwoli czerpać dodatkowe korzyści np. z podnajmu , modernizacji czy waloryzacji stawki. Koszt takiej konsultacji powinien się zwrócić z nawiązką już z pierwszym czynszem. Prawnik zwróci np. uwagę, że brak zapisu o podnajmie (brak zgody na podnajem) jest de facto wyrażeniem zgody na taki. 

Stacje bazowe na istniejących obiektach:

• Miasta duże : 5000-12000zł
• Miasta średnie : 4000-8000zł
• Miasta małe: 3000-6000zł

Działki pod wieże telekomunikacyjne:

• Obszary wiejskie : 2200-5000zł
• Miasta duże : 5000-8000zł
• Miasta średnie: 2800-5500zł
• Miasta małe: 2500-4000zł

Podane przedziały stawek rekomendowanych należy stosować tak, jak to opisano w innych naszych artykułach, gdzie wyjaśniamy od czego zależy wartość lokalizacji dla operatora. Należy pamiętać, że to stawki wciąż niskie dla operatorów z uwagi na częste współdzielenie lokalizacji przez operatorów (Cellnex - Play/ Plus) lub częstotliwości (Orange/T-mobile). Czyli, stawka jest zwykle dzielona na dwóch a często i większą liczbę podnajemców. Warto również mieć na uwadze, że umowa podpisana w roku 2000 na kwotę 1000 złotych, to dzisiaj około 2350 złotych przy samej tylko waloryzacji wskaźnikiem GUS przez ostatnie 25 lat. Lub inaczej: 1000 złotych z 2000 roku jest dzisiaj warte zaledwie 425 złotych. Dla negocjujących wyższe stawki za podnajem: każdy kolejny operator to zwykle 15-30% wzrost stawki.

Wyżej podane przedziały stawek to kwoty negocjowane obecnie (2026) dla nowych umów lub przy przedłużaniu tych umów, gdzie poprzednie stawki były niskie. Istnieje spora grupa właścicieli z dobrze negocjowanymi umowami , podpisanych np. 20 i więcej lat temu, gdzie sama waloryzacja wskaźnikiem GUS doprowadziła kwoty czynszu do wartości znacznie wyższych niż wyżej przedstawione (np. wiejskie działki i czynsze rzędu 5-8 tysięcy złotych, a stacje bazowe w centrach dużych miast generują przychód nawet po kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie). Ci właściciele są dzisiaj poddawani największej presji dla obniżenia czynszu lub sprzedaży gruntu.

Dla podziału w zależności od populacji, przyjęliśmy:

• Miasta duże: Warszawa, Łódź, Wrocław, Katowice, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Białystok
• Miasta małe to te o populacji poniżej 10.000 mieszkańców.
• Pozostałe to miasta średnie.

 

Uwaga: dla dobrego przygotowania się do negocjacji sugerujemy dokonanie przeglądu internetu oraz np. wystąpienie do okolicznych gmin o wskazanie miejsca w tzw. BIPach, gdzie znajdują się informacje o podpisanych umowach wraz z ze stawkami czynszu. Gwarantujemy, że często będa Państwo zaskoczeni ich wysokością.

 

Wykup gruntów

Polecamy lekturę zeszłorocznych rekomendacji :

https://www.uptrend.com.pl/stawki-czynszowe-i-wykupu-gruntow-2025

oraz :

https://www.uptrend.com.pl/sprzedac-dzialke-czy-nie-sprzedac

https://www.uptrend.com.pl/wieza-do-likwidacji-ostatnia-szansa-na-sprzedaz-gruntu

 

Uwaga:

Docierają do nas informacje o ofertach łączonych składanych właścicielom gruntów tj. instalacja fotowoltaiki wraz z wieżą telekomunikacyjną. Radzimy sprawdzić takich "handlowców" a każdorazowo wymagać pełnomocnictw do reprezentacji podmiotów, na które się powołują. Zwykle celem jest podpisanie umowy na fotowoltaikę a wieża ma być argumentem do przekonania niezdecydowanych i niekoniecznie do zrealizowania.

 

Życzymy udanych negocjacji i korzystnych umów w 2026 roku. 

Prezentowane na stronie, unikalne na skalę kraju materiały, wymagały wiedzy i nakładu pracy dla ich przygotowania i publikacji.Podobnie jak indywidualne konsultacje z nami. Dla utrzymania obecnej, bezpłatnej i otwartej, formuły strony zapraszamy do wsparcia przez portal buycofee.to. Tylko Państwa wsparcie pozwoli na dalsze funkcjonowanie naszego projektu i zapewni, że treści będą dostępne przy Państwa kolejnej wizycie. Przeczytałeś- kliknij link i odwiedź poniższą stronę: